금리와 소득 상승이 집값에 어떠한 영향을 끼치는지 과거와 비교하여 보여주는 지표가 주택구입부담지수입니다. 2022년 3분기 새 데이터가 발표가 되어 향후 부동산시장을 예측해보면 좋겠습니다. 계산식을 알아두면 스스로 계산해볼 수도 있습니다.
주택구입부담지수란 무엇일까.
주택구입부담지수란 중간소득을 가진 평균 가구가 표준액의 대출을 받아 평균가격의 주택을 구입할 때 나타나는 상환 부담을 수치화한 것입니다. 예를 들어 주택구입부담지수가 100이라면 가구 소득의 약 25%를 대출 상환으로 부담한다는 의미입니다. 이 경우, 근로자 평균 소득을 가진 근로자가 해당 지역의 평균값에 해당하는 매매가의 주택을 구입하였을 시 소득의 약 25%가 주택담보대출 이자와 원리그 상환으로 들어감을 의미합니다.
주택구입부담지수, 왜 부동산 시장 예측에 중요한 지표일까.
현재 매달 상승하고 있는 금리는 주택담보대출을 받은 실 수요자들에게 큰 부담이 되고 있습니다. 또한 향후 주택을 구매할 예정이 있는 예비 수요자들에게도 금리를 주택구매에 있어 반드시 고려해야할 지표인데요. 그러나 소득 또한 매년 상승하고 있습니다. 소득 여력이 되는 사람이 대출을 받아 주택을 구매하는 실수요가 얼마나 부담이 높아지냐를 알게 되면 향후 실수요가 언제 움직 일지를 알 수 있습니다. 현재는 고금리로 인하여 그 부담이 많이 높아진 상황인데요. 금리가 조금이라도 내리고 소득은 오른 상황이라면 주택구매 시 더 많은 돈을 차입할 수 있기 때문에 주택구입부담지수가 낮아져 실수요가 올라갈 수 있는 상황이라고 예상할 수 있겠습니다.
2022년 3분기 새롭게 발표된 데이터는 전국기준 89.3이다.
지역별로 데이터를 더 살펴보면 아래의 표와 같습니다.
중간에 kb부동산시세를 기준으로 삼던 데이터가 한국부동산원으로 바뀌면서 데이터의 오류는 있다고는 한다. 이 경우 kb시세로 환산해보면 서울지역의 경우 245까지 수치가 올라가는데요. 그 기준이 뭐든 간에 최근 그 부담지수는 상승하고 있는 것이 사실입니다. 특히 서울의 수치가 200이 넘고, 경기의 수치가 100이 넘는 것만 봐도 알 수 있습니다.
| 시점 | 지역 | 지수 |
| 2022년 3분기 | 서울 | 214.6 |
| 2022년 3분기 | 부산 | 88.1 |
| 2022년 3분기 | 대구 | 80.6 |
| 2022년 3분기 | 인천 | 98.9 |
| 2022년 3분기 | 광주 | 66.4 |
| 2022년 3분기 | 대전 | 86.6 |
| 2022년 3분기 | 울산 | 64.4 |
| 2022년 3분기 | 경기 | 120.5 |
주택구입부담지수 상으로 봤을때 모든 지역이 모두 전고점을 갱신하고 있는 상황이라 어느 지역이 모두 저평가되었다고 볼 수 없습니다. 오히려 아직도 시장의 평가는 고평가 되었다고 할 수 있습니다. 그러나 이 데이터가 2022년 3분기 데이터고 후행하는 데이터임을 감안해봤을 때, 향후 금리의 변동 추이와 공급물량 추이를 지켜보며 가장 부담지수가 낮은 지역들 위주로 먼저 접근해보면 향후 시세와 투자 타이밍 예상에 도움이 되지 않을까 싶습니다.
그렇다면, 주택구입부담지수 계산식은 어떻게 구하는걸까?
- 주택구입부담지수 계산식 : 대출상환가능소득 (원리금 지급액/DTI) / 중간가구소득 X100
여기서 대출상환가능소득이란 평균소득을 가진 가구가 평균 가격의 주택을 구입하고자 받은 대출의 원리금과 이자를 상환하기 위해 매달 필요한 금액을 의미합니다.
지수가 낮을수록 주택구입에 들어가는 부담이 적다고 해석할 수 있고, 지수가 높을수록 주택구입에 들어가는 부담이 높다고 해석할 수 있는데요. 즉 지수가 100을 초과하면 소득만으로 대출을 상환하기는 어렵다는 뜻입니다.
이 수치로 보면 서울과 경기지역의 경우 이미 소득을 초과하는 대출 상환 부담으로 많은 가구들이 힘들어하는 것이 데이터 상으로도 나타났다고 할 수 있겠습니다. 높아진 금리와 높아진 주택가격 때문입니다.
주택구입부담지수를 통해 향후 부동산 시장의 시세 트렌드를 예측하는 것은 중요합니다. 결국 실수요자가 움직여야지 움직이는 것이 부동산시장이기 때문에 실수요자의 구매여력을 가늠해볼 수 있는 주택구입부담지수를 통해 최적의 투자타이밍을 잡아보시기를 바라겠습니다.