월세 계약을 맺게 되면 보통 한 달에 한번 정해진 월세를 내야 하는데 생각보다 월세를 제때 내지 않는 사람들이 많다. 세입자 월세 미납 시 어떻게 대처해야 하는지, 월세 밀리면 해야 할 일들에 대해 정리해 보겠다.
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1. 월세 미납 방지용 월세 보증금 책정 팁
계약 전에는 임대차 계약 시 월세 보증금을 넉넉하게 잡는 것이 좋다.
보통 월세가 미납되게 되면 연체된 월세와 연체 이자를 차감하기 위하여 넉넉한 보증금을 담보로 잡는 것이 좋다. 보증금이 적다면 주로 월세를 몇 개월 선납형태로 받아두는 것이 연체로 인한 집주인의 피해를 줄이는 길이라고 할 수 있다.
보증금은 임대차 관련 모든 채무를 담보한다. 임대차 종료 후에 별도의 의사표시가 없더라도 월세 미납분을 보증금에서 공제될 수 있다. 보증금 반환 시는 보통 월세, 월세 연체에 따른 이자, 관리비 등이 공제되고 반환되며 소송이 들어간다면 소송비용, 건물의 원상회복비용 등이 추가로 공제될 수 있다. 즉, 집주인은 각종 필요한 경비와 연체된 월세를 제외하고 보증금을 돌려줄 수 있기 때문에 보증금은 가급적 넉넉하게 잡는 것이 중요하다.
집주인의 계약 해지 통보 기준 : 월세 2번 이상 미납
월세가 2번 이상 밀리게 되면 집주인은 계약 해지를 통보할 수 있다. 또한 연체이자를 청구할 수 있다.
월세가 정해진 기간 2기 이상 밀리게 되면 계약 해지가 성사될 수 있으며, 임대차 계약법에 따른 갱신권 청구도 사용할 수 없다. 보통 한 달에 한번 월세를 내는 것으로 계약을 맺곤 하니 2달 이상 연체되면 계약 해지가 성사된다고 볼 수 있다. 여기서 2기라는 기간은 연달아 2기, 즉 연이은 2개월을 의미하는 것은 아니다. 한번 건너뛰고 연체한 경우에도 성사되므로, 총 계약기간 내에 2번 정도 연체했다면 계약 해지 사유가 될 수 있다.
계약 기간이 종료된 이후에도 보통 한차례 더 갱신권을 쓰게 되는데 이 갱신권 청구도 월세가 미납되게 되면 쓸 수 없는 것으로 알고 있으면 된다.
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월세 밀리면 계약해지 통보 가능, 법률 기준
- 증거 법률 : 민법 제640조
임대료 청구 소송은 언제하면 좋을까
보증금 만으로 연체된 월세 및 연체 이자를 감당할 수 없을 때는 임대료 청구소송을 제기할 수 있다.
보증금이 넉넉하지 않아서 공제만으로 부족한 경우가 있을 수 있다. 이 비용 또한 보증금에서 제외하고 할 수 있는데, 보증금에서도 넉넉하지 않은 경우 공제 비용을 나중에 임차인에게 추가로 청구할 수 있다.
명도소송, 내용증명 발송, 점유이전 가처분 신청
막무가내로 버티는 세입자라면, 명도소송, 내용증명 발송, 점유이전 가처분 신청을 할 수 있다.
집주인은 세입자가 살고 있는 집에 무단으로 침입하여 짐을 옮길 수는 없습니다. 월세를 계속 연체하면서 버티고 있는 세입자가 있다면, 아래와 같은 방법으로 처리할 수 있다.
해당 부동산의 주인이 '이제 이 부동산을 내게 다시 돌려주세요'라고 소송을 제기하는 것이 명도소송이다. 명도 소송이 통과되게 되면 강제 집행으로 해당 부동산을 가져올 수 있다. 즉, 문을 강제로 열어 세입자를 내보낼 수 있다는 말이다.
- 내용증명 발송: 명도소송을 제기하기 위해서는 내용증명을 먼저 발송해야 한다. 이는 먼저 소송을 제기하기 전에, 내가 이렇게 처리할 테니 준비해라라는 경고의 의미로 사용하는 것을 의미한다. 즉, 심리적으로 압박을 가하는 것이다. 월세의 연체로 계약이 해지되었음을 보내는 것이며, 총 3부 작성을 해, 1부는 임차인에게, 1부는 집주인이, 나머지 1부는 우체국이 가지고 있다. 법적인 증거를 마련하는 절차라고 할 수 있다.
- 점유이전 가처분 신청: 내용증명을 발송했다면 점유이전 가처분신청을 해야 한다. 이는 부동산을 정상적으로 명도하고 인도할 것을 보장하는 청구권이다. 즉, 법원에 이러한 절차를 거쳐 이 부동산의 소유권을 가져오겠다. 거주권을 가져오겠다고 밝히는 행정적인 절차이며, 제출 후 1주일 이후에 통과 여부를 알 수 있다.
- 명도소송: 이 모든 절차가 끝나면 명도소송을 진행할 수 있다. 보통 3-5개월이 소요되며, 이 명도소송이 끝나고 난 이후에 강제집행을 할 수 있다.
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임차인이 보증금을 받기 위해 계약 만료 후 계속 거주한다면?
반대의 케이스이다. 임차인, 즉 세입자가 보증금을 받지 못해서 계약 만료 후에 계속 거주하는 것은 불법점유가 아니다. 이로 인한 손해배상으로 월세를 지급할 필요도 없다.
집이라는 것은 필수재이기 때문에 집을 누가 소유하고 누가 거주하느냐에 따라 각종 계약 관계가 성립한다. 이 안에서 주어진 의무를 이행하지 않는다면, 다행히 여러 가지 갈등요인이 생길 수밖에 없다. 제일 좋은 것은 계약서에 최대한 많은 특약을 넣어 그 계약 사항대로 이행하는 것이지만, 그렇지 못했을 경우에는 소송으로 갈 수밖에 없다. 본인의 계약사항에 들어가 있는 내용을 최대한 많이 챙겨 손해를 보는 일은 없어야 할 것이다.
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