주거용으로 오피스텔을 사용하는 경우에도 세금은 주거용으로 적용받지만 대출은 비주거용으로 적용되어 대출 한도가 안 나오고 있습니다. 역차별이라는 논란이 계속되면서 과연 오피스텔에 대한 DSR규제나 특례보금자리론 금지 조항이 풀릴지에 대해 포스팅해보았습니다.
오피스텔, 아파텔 열풍 분 이유 : 취득 시 장점 때문에
원래 아파텔의 경우, 특히 쓰리룸 아파텔의 경우 아파트를 대체하는 투자대상, 실거주 주택 규모로 주목받았던 것이 사실입니다. 여기에는 여러 가지 이유가 있었는데요.
오피스텔, 왕년에 잘 나갔던 이유
1. 일반 주택의 경우 다주택자 중과가 시행되면서 2 주택부터 취득세가 8프로 이상이 부과되었는데, 오피스텔은 주택 수에 상관없이 취득세가 4.8%로 상대적으로 저렴하다는 인식이 있었다.
2. 소형 아파트가 상승하면서 신혼부부나 아이가 1명인 세대의 경우 상대적으로 가격이 저렴한 투룸, 쓰리룸 오피스텔로 수요가 몰리게 되었다.
3. 공실로 유지하거나 전입신고를 하지 않고 사업자 세입자를 받은 상가의 경우 주택수에 미포함되어 양도세 중과되지 않는다. 양도세 중과가 시행될 때는 이로 인한 장점이 많이 부각되었다.
4. 청약 시에는 주택 수에 미포함된다.
5. 대출이 일반 아파트보다 훨씬 많이 나왔다. LTV 등의 규제가 없었어서 dsr 규제가 없을 때는 전체 집값의 80%까지 나오던 게 오피스텔 대출이다.
그러나 현재는 아파트 부동산 시장도 죽고, 아파트 대체제로 떠올랐던 오피스텔 시장도 완전히 줄어들었습니다.
현재의 오피스텔 아파텔 대출 규제, 어떨까?
가장 큰 규제는 DSR규제입니다. 차주단위 DSR 규제를 시작하며 안 그래도 DSR 40%에 맞추면 아파트도 대출이 잘 안 나오는데요. 아파트 같은 경우는 상환기간을 30년으로 계산하기 때문에 상대적으로 1년에 내야 하는 이자나 원리금의 액수가 적습니다. 그러나 오피스텔의 경우 상환기간을 8년으로 계산합니다. 이 때문에 아무리 소득이 높아도 거의 2억 정도밖에 안 나오는 게 오피스텔 대출입니다.
그리고, 최근 열풍이 불고 있는 '특례보금자리론'에도 오피스텔은 불포함되었습니다.
부동산 상승장에 어쩔 수 없이 오피스텔을 선택한 사람들도 있는데, 거주용으로 오피스텔을 구매했음에도 불구하고 특례보금자리론의 대상에는 빠지면서 '역차별'이라는 이야기가 나오고 있습니다.
오피스텔, 아파텔 대출 규제. 어떻게 진행되고 있을까?
일단 시작은 아파텔 소유주들의 민원에서부터 시작되었습니다.1. "아파텔 규제 철회"라는 이름의 단톡방이 생겼고, 이 멤버들을 중심으로 대규모의 민원이 발생합니다.
2. 이 민원은 복붙 되어 여러 아파텔 단톡방에 퍼져나갔고, 아파텔 소유주들이 동참되어 민원의 규모가 어마어마하게 늘어났습니다.
3. 더불어 민주당 '박재호'의원이 지난 1월, 정무위 전체회의에서 오피스텔 대출 규제 철회 및 특례보금자리론 포함해야 한다는 발언을 합니다.
4. 이후 금융위에서 검토하겠다고 하였고 관련한 기사가 시리즈로 나오고 있습니다.
5. 결정이 늦어지자, 아파텔 규제 철회 집단에서는 1인 시위를 계속하고 있으며, 검토 위원회 모든 의원들에게 메일로 민원을 보내는 등의 작업을 추가로 하고 있습니다.
6. 또한 관련 기사에는 댓글 및 공감을 남기기 운동도 진행하고 있는데요.
그냥 소유주의 한분들이겠지만, 다수의 이익을 위해 얼마나 열심히들 하시는지 감사할 따름입니다. 사실 다른 사람들은 어차피 투기로 산거 아니냐고 생각할 수도 있겠지만, 사실 투기로 샀다기보다 실거주로 산 사람들이 많은 곳이 바로 아파텔입니다. 부동산 상승장에 아파트의 상승분을 보면서 뒤쫓으며 따라간 게 바로 아파텔 매수이거든요.
현재 특례보금자리론의 영향으로 아파트 매수 거래량이 살아나고 있습니다. 그러나 오피스텔의 경우 거래량이 하나도 살아나지 않고 있죠. 특례보금자리론에 오피스텔도 주거용에 한해서만 포함된다면 꽤 실효가 있을 거라고 생각합니다.
또한 현재 8년으로 계산하는 대출 dsr을 아파트와 동일하게 30년/ 40년으로 계산하면 대출한도가 늘어나서 실수요자에게 매수 기회로 작용할 수 있겠습니다. 대출금리도 떨어지고 있으니까요.
현재 어디까지 진행되었을까 추측.
기사에 따르면 일단 DSR 산정 방식 개정이 검토될 것으로 보이네요. dsr산정방식이 8년에서 30년으로 개선될 가능성이 보입니다.
특례보금자리론의 경우 주택법을 개정해야 하는 사항이라 쉽지는 않아 보이지만, 지속적인 민원은 힘을 실어줄 수 있겠습니다.
아무쪼록 하루빨리 결과가 나와서 많은 실수요자, 아파텔 소유자들에게 숨통이 틔였으면 하는 바랍입니다.