부동산 매매사업자는 사업상 목적으로 1 과세기간 동안 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업자로 유지해야 합니다. 현실적으로 진짜 이렇게 해야지 부동산 매매사업자로 인정받고 양도세를 일반세율로 낼 수 있는 건지 정리해 봅니다.
부동산 매매사업자의 장점
부동산 매매사업자의 장점에 대해서는 아래 포스팅을 참고하시면 더 이해가 빠릅니다. 간략하게 요약하면 부동산매매사업자는 본인의 실거주 집을 사업자의 재고자산으로 분류하지 않게 되어 실거주 집을 비과세 받으면서 사업자로 낸 물건들은 단기양도해도 일반과세를 적용받을 수 있다는 것입니다.
- 매매사업자 등록해도 본인 실거주 집에 한해서 비과세 적용가능 (비과세 요건 채웠을 시, 예를 들어, 2년 보유/ 거주 등)
- 매매사업자 재고재산은 양도세 일반과세 (기간 상관없음)
- 매매사업자 취득세는 개인 주택 수에 따름. 실거주 집을 합해서 매매사업자 매물까지 총 몇 개인지에 따라 취득세 결정
아래 포스팅에서 부동산 매매사업자 자세한 내용은 참고하세요.
부동산 매매사업자 인정 조건
부동산 매매사업자를 낸다고 해서 100프로 부동산 매매사업자로 인정되는 것은 아닙니다. 나는 부동산 매매사업자야! 하고 홈텍스에 신고를 하고 사업자 등록증이 나와도 나중에 과세당국인 국세청에서 '너는 매매사업자의 조건에 적합하지 않아'라며 2년 이내 양도한 물건의 세금을 일반과세가 아니라 중과를 때려버릴 수도 있습니다.
사실 극히 드문 케이스이기는 하지만 '부동산 매매사업자'의 인정조건을 반드시 확인하고 가는 것이 좋습니다. 왜냐하면 상승장에서는 가능해도 부동산 하락장에서 부동산 매매사업자의 조건을 맞추는 게 쉽지는 않기 때문이죠. 그러나 역으로 생각하면 하락장에서는 세무조사가 나올 확률도 낮긴 하죠. 그래도 알아두는 것이 좋습니다.
부동산 매매사업자 인정 조건
부가가치세 시행규칙에 따르면 부동산 매매사업자는 아래의 조건을 갖춰야 합니다.
1. 부동산 매매(주거용 또는 비주거용 건축물 및 그 밖에 건축물을 자영건설하여 분양, 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개목적을 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하는 사업
2. 사업상 목적으로 1 과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업
여기서 우리는 2번에 주목해야 합니다. 1 과세기가 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 반드시 판매해야 매매사업자로 인정한다는 이야기입니다. 사업자를 낸다 한들 이 조건을 맞추지 않으면 매매사업자로 보지 않는다는 거죠.
반대로 매매사업자를 내지 않았는데 사팔사팔을 반복하여 그 횟수가 잦다면 오히려 매매사업자로 볼 여지도 있는 겁니다.
- 1 과세기간은 1년을 의미합니다. 매년 1월 1일부터 12월 31일까지를 의미합니다.
그러면 요즘 같은 하락장에서 매도가 쉽지 않은데, 2번이나 어떻게 매도할까요? 국세상담센터에서 관련 사례를 찾아보았습니다.
아래 국세상담센터의 답변을 보면 1 과세기간 1회 이상 매수, 2회 이상 매도의 경우 예시적인 기준에 불과하다고 합니다. 결국 직접적인 사업행태가 매매사업자로 판단이 된다면 규정상의 판매 횟수에 미달하더라도 매매사업자로 볼 수 있다는 것입니다. 그렇기에 '케이스 바이 케이스다'라는 것입니다.
핵심은 사업의 계속성과 반복성
여기서 핵심은 '사업의 계속성과 반복성이 있는지'가 핵심입니다. 단순히 내가 가지고 있는 물건을 비과세를 받기 위해 매매사업자를 내고 그 이후에는 사업을 위한 판매 행위를 하지 않는다면 '지속성과 반복성'이 없다고' 보고 매매사업자로 인정하지 않겠죠. 매매사업자로 지속하기 위해서는 계속 사고팔고를 반복해서 매매사업을 유지하고 있음을 과세당국에 보여주어야 합니다.
부동산 매매사업자는 지속적으로 부동산을 매수하고 판매할 의지가 있는 사람에게는 명의를 분산할 수 있는 효과적인 방법입니다. 그러나 지속성과 계속성이 핵심이니 나의 매수 플랜을 잘 계획하여 사업자를 내는 것이 좋다고 할 수 있겠습니다.
함께 읽으면 좋은 글
📌부동산매매사업자 등록방법 - 법인과 다르다. 개인명의 유지하며 사업자로 혜택 받는 방법
법인으로 투자도 장점이 있습니다. 아래 글을 통해 법인 투자할때 이용할 수 있는 1인 법인 설립 등록방법을 알아보세요.
✅ 1인 부동산 법인 설립 - 1편: 법인 세부사항 정하기 및 설립 소요기간
이상 부동산 매매사업자의 조건에 대해 알아봤습니다.
✅관련정보 더 알아보기