개인명의를 활용하면서도 부동산매매사업자를 내면 단기 양도 시 양도세를 일반세율로 낼 수 있다. 부동산매매사업자 등록방법도 어렵지 않아 손쉽게 홈택스에서 할 수 있는데요. 법인과 다른 부동산매매사업자의 혜택에 대해 알아보겠다.
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부동산 매매사업자 장점
부동산 매매사업자의 장점은 단기양도가 가능하다는데에 있다. 부동산 매매사업자는 그야말로 개인명의이다. 법인을 설립하고 법인 명의로 매수하게 되면 개인명의와는 철저하게 분리된 명의로 볼 수 있다. 그러나 부동산 매매사업자는 개인명의의 연장선상이기 때문에 취득세의 경우 개인이 가진 주택수의 영향을 받는다.
그러나 양도세의 경우에는 상황이 다르다. 정부에서 1년이내 단기 매도 분에 대하여 양도세 중과를 완화한다고 밝혔습니다. 그러나 아직 법이 통과되지 못한 상태이다. 그렇기 때문에 현재는 단기 양도, 즉 1년 이내 매도하게 되면 최대 77%의 세금을 내야한다. 그러나 부동산매매사업자로 등록을 하게 되면 부동산 매매에 따른 양도차익을 양도 차익이 아닌 사업소득으로 간주하기 때문에 일반세율을 적용받고 종합소득세 신고를 하게 되는 것이 가장 큰 차이이다.
개인으로 매도하였을 시 현재는 77%의 양도세를 내기 때문에 단기 매도의 실익이 거의 없지만, 매매사업자의 경우 매수한 다음날 매도해도 양도 차익만 있다면 종소득세 납부 시 일반세율을 적용받을 수 있다.
단기양도시 양도세 비교는 아래 표를 한번 보자.
정리하면 매매사업자는 세금의 종류별로 아래와 같은 특징을 가지고 있다.
- 취득세 : 개인과 동일, 개인의 주택 수에 따라 중과됨
- 양도세: 사업소득으로 간주되어 종합소득세 과세표준 일반세율을 따름
- 종합부동산세 : 개인과 동일, 개인의 주택수에 따라 세율적용됨
단기 매도가 필요한 경우 가장 큰 혜택이 있을 수 있다.
여기서 법인과 다른 점은 법인의 경우 개인과 완전히 독립된 인격체로 보기 때문에 법인의 취득세를 적용받고 양도세, 종부세를 적용받는다는 점이 다르다고 할 수 있다.
부동산매매사업자 등록방법
부동산 매매사업자등록은 굉장히 간단하다. 홈택스에서 일반 사업자 내듯이 동일하게 진행하면 되며, 신청 후 3일 이내에 나오는 것이 일반적이다
관할 세무서에 방문하거나 홈택스(hometax.go.kr)에 접속하여 신청할 수 있습니다. 홈택스 신청방법은 아래와 같다.
- 홈택스 로그인 후 신정/제출 메뉴 클릭
- 사업자등록신청/정정 등 메뉴 하단의 사업자등록신청(개인)
- 사업자등록신청(개인) 메뉴에서 상호명을 정하고 사업장 소재지를 입력한 후 등록하면 된다. 사업장 소재지는 법인과 다르게 과밀지역/비과밀지역의 영향을 받지 않으며 개인의 자택주소로 쓸 수 있다. 그러나 만약에 본인이 임차인이라면 세무서에서 임차계약서를 요구할 수 있으니 준비하도록 하자.
- 업종코드는 반드시 703011로 한다. 703011은 부동산업 업종코드이며, 주거용 건물을 개발하고 공급하는 매매사업자 코드이다.
- 사업자 분류는 '면세'를 신청하도록 한다.
👇개인매매사업자 등록 메뉴 바로가기
신청- 제출- 사업자등록신청(개인) 메뉴를 클릭하면 아래와 같은 화면이 나옵니다.
부동산매매사업자 꼭 면세사업자로 신청해야 할까?
면세사업자와 과세사업자의 차이는 간단하다.
전용면적 85제곱미터 이하의 주택은 면세, 그 이상의 주택은 과세사업자이다.
면세사업자는 1년에 1번 사업장 현황신고를 하면 되지만, 과세사업자는 1년에 2번 부가가치세 신고를 해야 한다.
면세사업자는 부가세 환급 안되지만, 과세사업자는 부가세 환급이 된다. 결국 매도 시 건물 부분에서 부가세 10%를 매수자에게 징수하여 납부를 해야 한다. 즉, 매도가격에 부가세 10%에 해당하는 금액이 녹아있기 때문에 최종적으로 건물분 10%에 해당하는 금액을 손해 보는 개념으로 볼 수 있다.
그렇기에 부동산매매사업자는 면세사업자로 등록하고, 주거용 주택의 85 제곱미타 이하의 아파트, 빌라 등 만 거래하는 것이 좋다.
어떠한 명의를 선택하여 부동산을 매수 매도하는지에 따라 세금이 천지차이로 발생할 수 있다. 명의를 현명하게 선택하여 절세하는 것이 부동산의 수익률을 높이는 길이니 개인별 상황에 따라 개인명의, 부동산매매사업자, 법인명의를 선택하여 진행하도록 하는 것이 좋겠다.
부동산 매매사업자의 유지 조건인 1 과세기간 동안 매수, 매도 유지조건에 대해 알아봅니다.
📌부동산 매매사업자 : 1번 사고 2번 팔고 꼭 해야할까?
관련하여 매매사업자에 대해 잘 설명되어있는 유튜브 영상이 있어 공유합니다. 고민되시는 분들은 영상을 한번 참고하시고 결정하시는 것도 좋겠습니다.